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調査登記業務
01土地家屋調査士とは

土地家屋調査士とは、土地の調査や測量をし、不動産の表示に関する登記の申請手続きを行う専門家です。依頼を受けて、土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査、測量します。そして、図面を作成して不動産の表示に関する登記の申請手続を行います。


土地家屋調査士はこの表示に関する登記の調査、測量、申請手続きの代理を独占的に行うことができます。さらに、境界紛争の解決手続きの一つの手段である筆界特定手続きの代理業務なども独占的に行うことができます。

土地家屋調査士の仕事内容
  • 不動産に関する計測や法律手続
    建物を新築したときには必ずその面積を測量し、構造や用途と併せて法務局に届け出て登録する必要があります。その手続きを「表題登記」と言います。この表題登記業務を独占的に行うことができるのが土地家屋調査士です。
    また、土地の境界が曖昧な場合、土地家屋調査士が測量・登記をすることで境界を確定させることもできます。これを「筆界特定」と言います。
    測量と言いますと「測量士」という職種が思い浮かぶかもしれませんが、測量士には筆界特定をすることはできません。「筆界特定」は土地家屋調査士のみが独占的に行うことができる業務です。
  • 不動産の表題登記を行う専門家

    土地家屋調査士の仕事の代表格は、不動産の表題登記を行うために必要な測量をして図面を作成し、登記申請書を書いて登記手続きを行うことです。
    この不動産の表題登記を依頼を受けて行うことができるのは、土地家屋調査士のみであり、独占業務として認められています。


    不動産の表題登記とは、国家機関(法務局)に登録された不動産の場所や広さ・用途の情報を指します。土地を分けたり(分筆)まとめたり(合筆)、建物を建てた場合にはこの表題登記が義務付けられています。
    不動産の表題登記は高度な測量技術と登記申請についての知識が豊富でないと行えません。
    つまり土地家屋調査士は測量と表題登記の専門家と言えます。

  • 不動産に関する計測や法律手続

    曖昧な境界を明確にする手続き(筆界特定)を行うことができるのは土地家屋調査士であり、独占業務として認められています。
    この筆界特定制度ができる前は、境界を明確にする場合には当事者同士の話し合いか裁判しか手段がありませんでした。
    しかし、筆界特定制度ができたことによって、裁判を起こさなくても境界を明確にすることができるようになりました。


    厳密に言いますと、筆界特定によって定められた境界で納得できなければ、結局は裁判で決着せざるを得ないのですが、筆界特定は土地家屋調査士や登記官(法務局の登記専門の公務員)が関与して決めますので、裁判でも筆界特定で定まった境界になることがほとんどです。
    つまり、境界争いがある場面でも活躍できるのが土地家屋調査士なのです。

  • 不動産に関する法律家としても期待

    不動産の表示登記や土地の境界紛争には様々な法律知識がなければ対応できません。特に民法をメインとした民事法に秀でていなければ、これらの仕事を正確に行うことはできません。
    そのため、民事法等の知識が必要なのはもちろん、不動産の表示登記や土地の境界に関して未然にトラブルを防止するために、法律家としての面も期待されています。

  • フィールドワーク

    土地家屋調査士は不動産(土地、建物)の面積や形状、所在や状況等の状態を表す登記である「表題登記」をするため、対象となる物件の調査や測量を行います。


    土地の場合、境界杭の位置を確認して面積等を測量したり、境界杭が定まっていないときにはこの位置を決めるために測量を行います。
    なお、境界杭が定まっておらず、新たに境界杭を定めるときには隣の土地の所有者とも協議したり確認を取ったりする必要があり、このような交渉も含めて土地家屋調査士に依頼されることもあります。
    また、境界標を設置することもあります。


    建物の場合、土地との位置関係や階ごとの形状等を測量します。
    測量機材を持ち込んでデータ(座標)を取ったり、隣接者と協議したり、境界表を設置したりすることが土地家屋調査士の主なフィールドワークです。

  • デスクワーク

    フィールドワークで測量したものを正確に図化し、登記申請書と共に法務局に提出することによって不動産の表題登記を申請することができます。
    土地家屋調査士は、図面や申請書、添付書類の作成を行います。
    また、土地を分けた場合には地積測量図というものを法務局に提出しなければならず、これはかなり細かいデータ(座標)を図化したものと一緒に提出しなければなりません。
    また、隣の土地所有者からの同意書(実印での捺印と印鑑証明書添付)も必要になります。
    これらの関係書類を一式作成することが土地家屋調査士のデスクワークです。

02不動産登記

不動産登記は、入手した土地や建物が誰のものなのかをはっきりさせるために行われています。
土地や建物という不動産は非常に高価で貴重な財産です。なので、土地や建物の売買をするときに安心して取引ができなければ困ります。
例を挙げますと、「この土地は自分のものだ」と主張する人が複数人いたら、一体誰から購入したら良いのか分からなくなってしまいます。
そのような理由から、不動産については取引の安全や円滑を図るために公示制度が設けられています。


不動産登記を行うと法務局が管理する公の帳簿に、不動産の所在や面積(物理的現況)のほか、誰が所有権などの権利を持っているのか(権利関係)についての情報が記録され、一般に公開されます。

不動産登記の意味
  • 登記により「対抗力」ができる

    売買や相続などで土地や建物の所有権を取得したときには、必ず登記しなければならないわけではありません。しかし、このままでは第三者に対して自分の権利を主張できません。所有権を取得し、登記することで第三者に自分の権利を主張できる「対抗力」をつけることができます。
    例を挙げますと、土地の所有者であるAさんが、BさんとCさんという別の人との間で、それぞれ土地の売買契約をしたとします。このような二重売買が起こってしまった場合は、BさんとCさんのどちらが新たな所有者になるのかがはっきりしません。なので、このような場合には、先に登記をして対抗力をつけた方が所有者となるということが、民法上のルールとして定められています。同じ内容の登記を二重にすることはできませんので、先の例では、BさんとCさんの内、先に登記をした方が所有者になることができます。

  • 登記には「公信力」がない

    「公信力」とは、「権利がある」ということを信じて法律関係を持った人を保護する力のことです。
    登記には「公信力」が認められていませんので、登記により実際にはない権利関係が生み出されることはありません。
    例を挙げますと、Dさんの土地について売買契約をしていないEさんが勝手に所有権移転登記をしても、Eさんは所有者にはなれません。
    さらに、登記されているEさんが所有者だと信じてEさんとの間で売買契約を結んだFさんも、所有権を取得することはできません。
    登記には、それを信じて取引した人を保護する「公信力」はありません。

もし登記をしなかったら
  • 自分の権利を第三者に主張できない

    不動産登記をするには、法務局申請手続きをする手間がかかりますし、登録免許税が発生することもあります。登記手続きは司法書士に依頼することもできますが、その場合には司法書士に報酬を支払わなければならないので、さらに費用がかかってしまいます。
    そもそも不動産登記は義務ではありません。しかし、手間や費用をかけて登記をすることには大きなメリットがあります。
    登記していれば自分が所有者であることを第三者に主張することができます。
    そして、所有者として登記されていれば、不動産を担保にして金融機関からお金を借りることもできます。
    登記上の所有者でなければ、不動産を売りたくなったときにも手続きがスムーズに進まなくなってしまいます。

  • 登記をせずに放置しているとトラブルになることも

    不動産の売買契約では二重売買の危険性があるので、登記しておかなければ安心できません。また、住宅ローンを組む際には金融機関の抵当権を設定する関係上、登記が必要になります。
    どちらにしても不動産会社を通じて不動産を購入する場合には、特に意識していなくても通常は登記が行われているはずです。
    しかし、相続などで所有権の移転が起こった場合には、登記されないまま放置されていることがあります。相続登記をせずに放置していると、相続人の誰かが亡くなってさらに相続が起こったときに、権利者の数が増えてトラブルになることがあります。


    不動産登記は、自分が権利者であると第三者に主張できるようにすることが目的です。不動産の所有権移転登記は義務ではありませんが、登記しておかなければいろいろなデメリットが生じます。なので、不動産について権利の変動が起こったときには、速やかに登記手続を完了させましょう。

03土地登記

「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
「表示(表題)に関する登記」は不動産(土地・建物)の物理的状況、例えば土地であれば、どこに、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを扱います。
「権利に関する登記」は不動産(土地・建物)に関する各種権利、例えば、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを扱います。


このように、同じ不動産登記でも「表示に関する登記」(土地家屋調査士)と「権利に関する登記」(司法書士)では別々の資格者が取り扱います。

土地登記の種類
  • 土地表題登記

    土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。

  • 土地分筆登記

    土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。

  • 土地合筆登記

    土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、所在が同じ、合筆する土地同士が隣接、などといったいくつかの要件があり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。

  • 土地地目変更登記

    土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です(農地転用許可が必要な場合があります)。

  • 土地地積更正登記

    土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。(土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります)土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。

04建物登記
一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。
建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けられた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。
建物滅失登記とは、建物が取毀しや焼失などで存しなくなったことを原因として、法務局にある登記記録(登記用紙)を閉鎖する手続きをいいます。
既登記の建物の物理的状況又は利用形態が変化・変更があった場合、登記されている建物の表題部の登記事項に変更が生じます。
この現況に合致させる登記を建物表題変更登記といいます。
建物登記の種類
  • 建物表題登記

    建物表題登記とは、建物を新築し建物として既に存在しているのに未だその登記がされていない場合に初めて登記簿の表題部を開設する登記です。建物を新築した場合、所有者に発生する、登記の申請義務によってなされる登記です。

  • 建物滅失登記

    建物滅失登記とは、建物が焼失、取毀等により滅失した場合に、滅失したときから1ケ月以内にしなくてはいけない登記です。ただし、附属建物が滅失した場合には、建物表示変更登記を申請します。

  • 建物表題変更登記

    建物を増築することによって床面積が増えたり、建物の用途を変更した時にする登記です。また、物置などの附属建物を増築した時などにもこの登記が必要です。

  • 区分建物表題登記

    区分建物(マンション)を新築した時にしなければならない登記です。原始取得者、すなわち、そのマンションを建てた人(会社)は、新たに建物が生じたときから1ヶ月以内に区分建物表題登記を申請しなければなりません(不動産登記法第47条第1項)。

05官有地払下げ申請

官有地払下げ申請とは、官有地を個人や法人が購入する手続きのことをいいます。まず、払下げが出来る土地として、使用または利用されていない水路、赤道(あかみち)、宅地などがあります。
水路の払下げでは、よくある事例としては道路側溝が出来たために用途停止となった場合が挙げられます。赤道は、大きな公道が通り、用途停止となった場合、宅地は永年、国が所有していた土地を払下げする場合がそれぞれ挙げられます。


用途廃止とは、道路や水路としての利用目的を失くし、行政財産を普通財産にすることです。
公共用財産(法定外道路・水路等)の中で、道路や水路としての用途目的を失っており、将来に渡っても公共の用に供する必要がない場合には、道路等の用途を廃止し、その後に売払いをすることが可能になります。
また、対象財産に機能がある場合は代替施設を設置することにより用途廃止後払い下げまたは交換が可能となる場合があります(付替申請)。


売払いとは、財産を有償で譲渡することをいいます。
業務の流れとしては、払下げが出来る土地である条件が整っている場合は
依頼→敷地の面積確定の為の測量、立会、確定→各官公署での価格の決定→契約、代金納付→登記という順番となります。

用途廃止・売払の許可条件
  • ◆機能を喪失

    現況が機能を喪失しており、将来的に機能を回復する必要がない。

  • ◆地元自治会長の同意

    隣接土地所有者・利害関係人や地元自治会長の同意を得ている。

  • ◆存在の必要性が無し

    代替施設の設置により存在の必要性が無くなっている。

  • ◆存在の必要性が無し

    地域開発等により存置する必要が無くなっている。

  • ◆行政財産として存置する必要がない

    国、地方公共団体が行政財産として存置する必要がないと認める場合。

このような場合は一度ご相談ください
  • 使われていない道路や水路が記載されている

    公図に自宅の土地内に使われていない道路や水路が記載されている。
  • 土地を担保にできないと金融機関に言われた

    新築の際に、所有地内の廃止水路の売払いを受けるまでは、土地を担保にできないと金融機関に言われた。
  • 自宅の一部にしたい

    自宅の隣の使用されていない道路を自宅の一部にしたい。
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